“你家里是最好的投资”,对还是错?

许多人认为,他们的房屋的价值增长现象在过去的几十年里。共同的信念是,类似于股票市场增长和更少的风险。这是真的吗?

这很重要,因为相信家庭是最好的投资让你:

  1. 觉得你必须自己的一个家庭在经济上成功。
  2. 买你能买得起的最贵的家里。
  3. 花很多钱改善你家最大化其价值。

为了找到答案,我画的实际值平均房价在多伦多多伦多股市自1975年1月(和其他几个人)。

快速地看一眼历史增长图表显示,增长的房屋离股票市场的增长。它甚至不是同一类别的股票。增长接近gic和通货膨胀。

增长股票和房屋比较1975 - 2015图

图1:晨星&多伦多房地产委员会1975年1月至2015年12月,CPI, 5年新加坡政府投资公司,全球股市MSCI世界指数(美元,美国股市标准普尔(美元),加拿大股市TSX60。

看到你的家成长的价值从53000美元到613000美元听起来很多,但它实际上是每年只有6.2%。

这是令人惊讶的事实:

  • 加拿大股市有多伦多房地产的增长5.2倍。
  • 你可以很容易地投资股票在全球范围内,不仅在你的家乡。全球股市有多伦多房地产的增长6.3倍。
  • 如果你有投资房子的平均价格1975年投入股市,你可以现在有2.9美元和540万美元之间。
  • 甚至卑微的新加坡政府投资公司增长速度超过了房子。

增长股票和房屋比较1975 - 2015表

这种差异更奇怪当你考虑到:

  1. 过去40年大约平均股票,同时(据我所知)的最好的房地产。这段时间包括1980年代最大的房地产繁荣。
  2. 今天的大小平均家里远比1975年的水平。

风险呢?买房比股票更安全,对吗?自1950年以来最大的下滑表明,下行风险房屋历史已近2/3的股票。

下降比较股票和房屋1950 - 2015表

这是怎么回事?为什么会如此不同,你会想到什么?

一个重要原因是我们人类倾向于关注最近发生的事件。多伦多房地产已经过去几年强劲增长。它已经过去的20年里,自从1990年代的房地产崩溃。股市大崩溃只是8年前。

它是有用的长期增长。它给你一个合适的角度。

罗伯特•希勒(Robert Shiller)的研究是相当深刻的。Case Shiller全国房价指数显示,自1890年以来在美国房地产增长仅略高于通货膨胀。这很有道理,因为房地产增长与我们支付抵押贷款的能力。

这也部分解释了为什么最近强劲的增长。利率如此之低,我们能够承担更昂贵的房子。

真正的-我们-家-价格- 1890 - 2014

图2:房价后的通货膨胀。http://www.irrationalexuberance.com/

我们可以从这里学到什么教训:

  1. 不要期望你回家继续无限期地最近的增长率。
  2. 更高的增长就是为什么股市投资,如共同基金和交易所买卖基金,通常推荐我们的长期退休投资。他们由他们的利润增长的企业。
  3. 你的家庭仍然是一个不错的投资。支付的增长是免税的,强制储蓄,和人们倾向于购买5:1杠杆(下跌20%)。
  4. 租金是合理的选择:
    • 注意,只是房子的首付20%投资股票会发展到一个更高的价值比。增长的股票超过40年已经高出5 - 6倍,所以你只需要投资的1/5结束与相同的值。
    • 租房的成本通常是不到拥有。如果你房租和有效投资储蓄,你最终可能会比拥有更好。
    • 租房可以改善你的职业生涯,让您轻松搬到一个更好的工作。

艾德

规划与教育

EdSelect

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18岁的评论

  1. 必威体育 2020年10月24日,37点

    你好粗鲁,

    有趣的概念,生硬地说。寻找创造性的方法来找到更多的钱投资通常是wothwhile。

    你也可以增加效益,在几个方面:

    史密斯——启动策略当你得到20%的股权。
    ——全球投资,而不是祖国的偏见。

    艾德



  2. Gruff403 2020年10月22日上午9:52

    Ed感谢您独特的方法。我写了一篇关于“我的顾问”,看着只有贬低5%和4%的加拿大抵押支付保险费用。然后使用剩余的定金购买银行的股票持有抵押贷款。我使用TD的例子。二十5年后你会付家,超过500 k的银行股票。类似的概念你在说些什么。喜欢你的评论在加拿大金融峰会。



  3. 佛明 2019年7月5日下午2点

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  13. 必威体育 2016年8月12日晚上7点

    嗨段,

    谢谢你的评论。我总是有用的建议。

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    我取得了一些格式变化,应该出现不久。让我知道你的想法,段。

    艾德



  14. http://www.duanthelegend.info 2016年7月30日凌晨2时30分

    我想知道你是否想过改变你的网站的结构?
    它写得很好;我爱你要说什么。但也许你可以多一点的内容,所以人们可以更好的联系。
    你有大量的文本只有一个或两个图片。
    也许你可以空间出来好吗?



  15. 必威体育 2016年7月5日8点

    嘿,Ami,

    你把很多到你的回复。

    我试着保持这种简单明了。我读过不少文章,试图比较购买和租赁的成本。博客评论往往集中在辩论什么是典型的成本。每种情况都是不同的。

    这就是为什么我保持简单的通过展示,只是20%的首付房子投资股票价值可能超过整个房子。租用成本低,房东应该能够投入更多的未来。

    我同意你关于投资者行为的一个主要风险。得到的全部返回市场(或更高版本)并不像听起来那么容易的,因为人们倾向于投资当市场是强大的。他们倾向于投资于一些最近表现良好(这意味着他们购买高)。

    税并不一定是一个大问题。与节税股本投资,应纳税所得额大多可以资本利得延迟到未来几十年后。这意味着可能只有15 - 20%的税支付30或40年。

    我的类比也间接表明,买房的收益主要来自5:1杠杆(20%),不是因为房子本身的价值增长迅速。

    大多数人似乎认为房子是自动的最佳投资。现在那些买不起,或者选择不,经常感到这意味着他们不是在经济上成功。

    我的观点是把它放到角度和教育:

    1。我想大多数人会震惊地发现,股票回报率5 - 6倍或房屋过去40年。
    2。租房是一个有效的选项也没有难过。
    3所示。建立一个大的股票投资组合的关键是金融安全与舒适的退休生活。

    艾德



  16. 必威体育 2016年7月5日下午8点

    感谢您的话说,艾尔。

    艾德



  17. Ami Maishlish 2016年7月5日下午14点

    艾德,你提出一个有趣的观点比较。然而,更一致,如果我可以建议以下调整因素的数据和图表:
    。而租用的年度成本可能会低于年度成本(包括失去了机会成本首付)拥有一个家,一个不过有住的地方。他们不能驻留在一个股票或MFs,因此数据和图表更反思如果租赁的成本相当于住宅将会调整的,例如收取租赁费用等对ROI的另类投资股票的股票。这个论点的计数器是借贷的成本,如抵押贷款融资的成本拥有住宅抵押贷款,也应该算上。
    b。人性和人类心理学不能也不应该被忽略:
    ——已知的倾向是被商业媒体及其关注哗众取宠。如果是在印刷在主流报纸或广播电视或收音机,倾向于认为信息是正确的和公正的。并非如此,因为虚假信息往往是通过论文和电子媒体传播进一步自己或他们的广告商议程。就我个人而言,我已经成功地建立自己的长期投资策略很大程度上反向方法在保持我的眼睛在大型机构做什么为自己而不是他们推销的广告或媒体雇佣兵说每个人都应该做的。一个很好的例子,这是愚蠢的,但常见的“一生vs术语”。在人寿保险公司和媒体采取正面“术语”,保险公司退出市场或者增加溢价一生祭(当然,会产生更高的ROI如果你打算死…但这是另一个讨论超出了这个主题的范围…)。

    与股票和MFs的心理问题是,往往人在价值上升然后被市场低迷媒体炒作。结果是,除非消费者利益的财务顾问的指导下,倾向于高买低卖,健全投资的对立面。
    c。税收必须考虑。在加拿大,至少目前,前联邦调查局获得他们的尖牙的主要住宅升值,增加价值的主要住宅不征税,也没有包括在应税收入决定一个人的边际税率,政府福利追回等。相反的是对价值的增加和/或股票和MFs的收益率。即使庇护(除了提供的极小的庇护TFSA)税收抓对政府福利和潜在的负面影响有立即或迫在眉睫。因此明智的比较净税收结果而不是股票比较税前IRR和MFs的净税收IRR的主要住所。

    我可以继续了几个段落;然而,这一切的底线是,阅读财务建议的文章和书籍是伟大的通识教育或通过时间懒惰的夏天的一个周末下午;然而,这些不更换或替代咨询和消费者利益的集中财务顾问。每个人的金融问题和她/他的指纹一样独特的个体,涉及超过单纯的数字运算。这个老熟料的建议是去寻找这样一个值得信赖的和客户的最佳利益集中财务顾问。让一个机器人或媒体是你的财务顾问是类似于去电影,晚餐晚上机械机器人而不是与你的另一半。



  18. 艾尔Emid 2016年7月5日上午三十八分

    有大量的变量不是问题,你是为数不多的,我见过,展品很多。

    艾尔Emid



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