“你家里是最好的投资”,对还是错?
许多人认为,他们的房屋的价值增长现象在过去的几十年里。共同的信念是,类似于股票市场增长和更少的风险。这是真的吗?
这很重要,因为相信家庭是最好的投资让你:
- 觉得你必须自己的一个家庭在经济上成功。
- 买你能买得起的最贵的家里。
- 花很多钱改善你家最大化其价值。
为了找到答案,我画的实际值平均房价在多伦多多伦多股市自1975年1月(和其他几个人)。
快速地看一眼历史增长图表显示,增长的房屋离股票市场的增长。它甚至不是同一类别的股票。增长接近gic和通货膨胀。
图1:晨星&多伦多房地产委员会1975年1月至2015年12月,CPI, 5年新加坡政府投资公司,全球股市MSCI世界指数(美元,美国股市标准普尔(美元),加拿大股市TSX60。
看到你的家成长的价值从53000美元到613000美元听起来很多,但它实际上是每年只有6.2%。
这是令人惊讶的事实:
- 加拿大股市有多伦多房地产的增长5.2倍。
- 你可以很容易地投资股票在全球范围内,不仅在你的家乡。全球股市有多伦多房地产的增长6.3倍。
- 如果你有投资房子的平均价格1975年投入股市,你可以现在有2.9美元和540万美元之间。
- 甚至卑微的新加坡政府投资公司增长速度超过了房子。
这种差异更奇怪当你考虑到:
- 过去40年大约平均股票,同时(据我所知)的最好的房地产。这段时间包括1980年代最大的房地产繁荣。
- 今天的大小平均家里远比1975年的水平。
风险呢?买房比股票更安全,对吗?自1950年以来最大的下滑表明,下行风险房屋历史已近2/3的股票。
这是怎么回事?为什么会如此不同,你会想到什么?
一个重要原因是我们人类倾向于关注最近发生的事件。多伦多房地产已经过去几年强劲增长。它已经过去的20年里,自从1990年代的房地产崩溃。股市大崩溃只是8年前。
它是有用的长期增长。它给你一个合适的角度。
罗伯特•希勒(Robert Shiller)的研究是相当深刻的。Case Shiller全国房价指数显示,自1890年以来在美国房地产增长仅略高于通货膨胀。这很有道理,因为房地产增长与我们支付抵押贷款的能力。
这也部分解释了为什么最近强劲的增长。利率如此之低,我们能够承担更昂贵的房子。
图2:房价后的通货膨胀。http://www.irrationalexuberance.com/
我们可以从这里学到什么教训:
- 不要期望你回家继续无限期地最近的增长率。
- 更高的增长就是为什么股市投资,如共同基金和交易所买卖基金,通常推荐我们的长期退休投资。他们由他们的利润增长的企业。
- 你的家庭仍然是一个不错的投资。支付的增长是免税的,强制储蓄,和人们倾向于购买5:1杠杆(下跌20%)。
- 租金是合理的选择:
- 注意,只是房子的首付20%投资股票会发展到一个更高的价值比。增长的股票超过40年已经高出5 - 6倍,所以你只需要投资的1/5结束与相同的值。
- 租房的成本通常是不到拥有。如果你房租和有效投资储蓄,你最终可能会比拥有更好。
- 租房可以改善你的职业生涯,让您轻松搬到一个更好的工作。
艾德
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这就是为什么我保持简单的通过展示,只是20%的首付房子投资股票价值可能超过整个房子。租用成本低,房东应该能够投入更多的未来。
我同意你关于投资者行为的一个主要风险。得到的全部返回市场(或更高版本)并不像听起来那么容易的,因为人们倾向于投资当市场是强大的。他们倾向于投资于一些最近表现良好(这意味着他们购买高)。
税并不一定是一个大问题。与节税股本投资,应纳税所得额大多可以资本利得延迟到未来几十年后。这意味着可能只有15 - 20%的税支付30或40年。
我的类比也间接表明,买房的收益主要来自5:1杠杆(20%),不是因为房子本身的价值增长迅速。
大多数人似乎认为房子是自动的最佳投资。现在那些买不起,或者选择不,经常感到这意味着他们不是在经济上成功。
我的观点是把它放到角度和教育:
1。我想大多数人会震惊地发现,股票回报率5 - 6倍或房屋过去40年。
2。租房是一个有效的选项也没有难过。
3所示。建立一个大的股票投资组合的关键是金融安全与舒适的退休生活。
艾德
感谢您的话说,艾尔。
艾德
艾德,你提出一个有趣的观点比较。然而,更一致,如果我可以建议以下调整因素的数据和图表:
。而租用的年度成本可能会低于年度成本(包括失去了机会成本首付)拥有一个家,一个不过有住的地方。他们不能驻留在一个股票或MFs,因此数据和图表更反思如果租赁的成本相当于住宅将会调整的,例如收取租赁费用等对ROI的另类投资股票的股票。这个论点的计数器是借贷的成本,如抵押贷款融资的成本拥有住宅抵押贷款,也应该算上。
b。人性和人类心理学不能也不应该被忽略:
——已知的倾向是被商业媒体及其关注哗众取宠。如果是在印刷在主流报纸或广播电视或收音机,倾向于认为信息是正确的和公正的。并非如此,因为虚假信息往往是通过论文和电子媒体传播进一步自己或他们的广告商议程。就我个人而言,我已经成功地建立自己的长期投资策略很大程度上反向方法在保持我的眼睛在大型机构做什么为自己而不是他们推销的广告或媒体雇佣兵说每个人都应该做的。一个很好的例子,这是愚蠢的,但常见的“一生vs术语”。在人寿保险公司和媒体采取正面“术语”,保险公司退出市场或者增加溢价一生祭(当然,会产生更高的ROI如果你打算死…但这是另一个讨论超出了这个主题的范围…)。
与股票和MFs的心理问题是,往往人在价值上升然后被市场低迷媒体炒作。结果是,除非消费者利益的财务顾问的指导下,倾向于高买低卖,健全投资的对立面。
c。税收必须考虑。在加拿大,至少目前,前联邦调查局获得他们的尖牙的主要住宅升值,增加价值的主要住宅不征税,也没有包括在应税收入决定一个人的边际税率,政府福利追回等。相反的是对价值的增加和/或股票和MFs的收益率。即使庇护(除了提供的极小的庇护TFSA)税收抓对政府福利和潜在的负面影响有立即或迫在眉睫。因此明智的比较净税收结果而不是股票比较税前IRR和MFs的净税收IRR的主要住所。
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艾尔Emid