现金坝-最好的抵押策略,如果你拥有一个小型企业或出租物业

本文最初发表于2017年11月20日。此后,我们根据相关的新信息对其进行了更新。我们还加了a视频这阐明了文章的内容。

什么是现金坝?它是如何运作的?

现金坝是一个简单但强大的概念,可以帮助你使你的抵押贷款免税,如果你拥有一个小型企业或出租物业。如果你熟悉史密斯策略或其他最小化税收策略,这是一个特别有吸引力的选择。现金坝(有时被称为“现金流坝”)是一种纯税收策略,没有投资风险,不需要你的任何现金流。

什么是现金水坝?

现金大坝允许小型企业或出租物业的所有者更快地将房屋抵押贷款转换为免税抵押贷款。这是史密斯策略的一个变种,但没有投资。现金大坝本质上是一种将坏账转变为良债的权宜之计。

现金大坝涉及使用信用额度支付你的业务费用。然后你用增加的企业现金流支付你的普通的不可扣除的抵押贷款或贷款。结果是增加免税的商业信用额度,同时支付你的不可减免的抵押贷款或贷款。现金大坝只会工作,如果你拥有一个非法人的个人或合伙的小型企业或租赁财产。

它是合法的吗?

现金坝是CRA特别允许的。这在所得税表S3-F6-C1中有解释,利息扣除。你可以将你的借款分别存入不同的账户,这样你就可以追踪到哪些借款是免税的,哪些是不免税的。

关键的问题是,您需要能够追踪借款金额到可免税的目的,并能够显示借款的“当前使用”仍然用于可免税的目的。

要理解这个概念,如果你的出租物业一整年都找不到租客,你就只能借钱支付所有的租金。如果你把这笔钱和其他借款分开,你就可以把利息作为租金扣除。

现在,如果你有房租,你可以把总租金用于任何目的,比如偿还抵押贷款,同时继续借钱支付所有的租金支出。

例子

你拥有一个小型的非法人企业,每个月有2000美元的开支。你也有一个可赎回的房屋抵押贷款与信用额度(HELOC)与你的抵押贷款。每月2000美元的业务费用可以通过房屋净值信贷额度(HELOC)支付。然后你使用额外的2000美元现金,因为你不必支付你的业务费用,以支付额外的不可扣除的抵押贷款。每额外支付2000美元,你的信用额度就会增加2000美元,以支付接下来几个月的费用。

为业务开支而借款的利息是可以免税的。通过使用现金坝,你会得到一个不断增长的免税商业信用额度和一个不可扣除的抵押贷款,很快就会还清。

然而,现金大坝的关键之一是将商业信贷额度的利息资本化。使用你的现金水坝信用额度也支付自己的利息。这样,你就不用动用自己的现金流了。

最佳现实生活例子

一个很好的例子是Tony,他的客户是一个没有公司的总承包商。他有100万美元的建筑合同销售和80万美元的次级交易和20万美元的利润。他自己的房子有80万美元的抵押贷款,因为他对它进行了大翻修。

对托尼来说,现金坝是极其有利的。我们帮他把房子抵押了回来。他用80万美元的销售额在一年内还清了抵押贷款,同时用与抵押贷款挂钩的信贷额度支付了80万美元的次级交易。

仅仅一年时间,他的全部80万美元的抵押贷款变成了80万美元的免税商业抵押贷款!

在大多数情况下,这一过程需要数年时间,因为小企业或出租物业的所有者会慢慢地用销售总额或租金支付抵押贷款,同时从相关信贷额度借款支付所有业务支出。信用额度利息也是一项业务支出。

现金坝与史密斯策略有何不同?

现金坝和史密斯机动都将您的抵押贷款转换为免税抵押贷款的时间。然而,史密斯策略也允许你在不使用现金流的情况下购买投资。

用你的信用额度投资,这就是为什么史密斯策略比现金水坝有更高的收益和风险。如果你长期坚持史密斯策略,并有效地投资,这种投资风险并不高。

实现

要做现金坝,你需要获得一个与信用额度挂钩的可赎回抵押贷款,这样你就可以在每次按揭支付中获得信用额度。然后,您需要设置如何跟踪现金流。

在实践中,这可能是棘手的。很多做现金水坝的人也会做史密斯策略,这种策略从投资的长期增长中获得的收益要高得多。

如果你同时进行“史密斯策略”和“现金坝”,那么你必须确保“现金坝”不会让你的“史密斯策略”变得更小,因为更小的投资金额可能会超过“现金坝”的所有收益。

棘手的部分是,你支付你的抵押贷款为2个目的-投资与史密斯的花招和支付你的业务或租赁费用。然而,你只能在一个信用额度中从更高的抵押贷款支付中获得额外的信贷。哪一种策略会得到定期的额外信用,哪一种不会——你的史密斯机动信用额度还是你的现金水坝信用额度?

解决办法通常是有一个单独的无担保现金大坝一年的信贷额度。通常做史密斯的策略,但支付现金从你的业务销售或总租金到你的抵押贷款。你可以在史密斯的另一学分中增加额外的学分,但不要用来投资。年底的时候,你分开一个单独的现金坝信用额度来偿还无担保信用额度。

然后,你可以从无担保信用额度中支付另一年的业务或租金费用。在第2年年底,你要求银行提高你的现金坝信用额度的限额,以再次还清无担保信用额度。

这个过程是技术性的,需要一些工作,但是必要的,以确保你的史密斯机动信用额度从你的现金水坝信用额度。两者都是免税的,但在你的纳税申报单上是不同的行。如果CRA审计你的任何一个项目,你需要能够证明你声称的每个扣减是正确的。

长期计划

把现金大坝作为你长期财务计划的一部分是最有效的。你最终将你的整个房屋抵押贷款转为免税。然后你怎么办?

最有效的策略通常是永远保留它作为税收减免,只有当你出售你的房子时才还清它。然而,现金坝信用额度只有在你拥有该企业或租赁房产的情况下才可以免税。永远保持信用额度意味着你永远不用动用你的个人现金流。

如果你最终会退休,关闭你的企业或出售你的出租物业,但计划退休在你的房子,然后在你的抵押贷款完全免税两种策略,你可以在你的现金水坝信用额度的史密斯策略,慢慢转换为史密斯策略的免税所有。你可以保留Smith机动免税抵押贷款或信用额度直到你退休,直到你最终出售你的房子。

如果你想要消除债务,你也可以慢慢还清现金坝抵押贷款,但这意味着你必须增加你的付款,随着时间的推移,也要偿还你的免税抵押贷款的本金。

为企业主和房东提供的最佳抵押策略

现金坝是一种纯粹的税收策略,只要你以正确的方式设置你的抵押贷款和交易,就可以给你减税。没有投资风险。如果你没有正确设置单独的信用额度和交易追踪,你唯一的风险就是CRA审计风险。

如果你已经在做史密斯策略,你已经知道如何做它的大部分。同时使用这两种策略,你可以更快地将抵押贷款转换为可抵扣税款的资产,但要确保这并不意味着你最终得到的是一个更小的史密斯策略。

艾德

规划与教育

EdSelect

必威体育Ed Rempel帮助成千上万的加拿大人获得了经济上的保障。他是一个收费服务betway体育app官网的理财规划师,税务会计师,许多税收和投资策略的专家,和一个受欢迎和充满激情的博客。

基于丰富的现实生活经验,埃德对如何在财务上取得成功有着独特的理解,他撰写了近1000份全面的个人财务计划。

“和埃德一起规划”的经历关乎你的生活,而不仅仅是钱。你的财务计划是你生活的GPS。

把你的计划!经济上有保障,可以自由地过自己想要的生活。

50个评论

  1. 保罗·罗迪克 2022年9月21日下午1:11

    艾德,很好的信息。
    在2020年3月31日写给Corey的关于使用HELOC作为租赁抵押贷款的主要部分的回复中,你说:“如果抵押贷款是免税的,那么将同样的金额转移到信用额度上使其保持免税。”“所以当我开始租旧的PR(所以不能扣除)时,我可以用新的HELOC来支付持续的本金和利息?”



  2. 帕特里克 2022年9月14日下午1:38

    你好,

    我很愿意和你更详细地讨论这个问题。

    我只是填写了你的联系方式,并选择了面试选项。

    谢谢,

    帕特里克



  3. 必威体育 2022年8月4日晚上9:19

    嗨,朱尔斯,

    现金坝是一个简单的概念,但设置起来有点棘手。其目标是通过使用信用额度支付租金费用来实现免税。追踪现金流非常关键,所以信贷额度只用于租金支出。一个单独的支票账户是一个非常好的主意,因为你不能直接用信用额度支付所有的费用。

    如果你先存入5000美元,用现金支付一些费用,这并不影响信用额度的抵税额。信用额度里的钱仍然用来支付租金。唯一的损失是,你本来可以多获得5000美元的信用额度免税。

    我的建议是用你的5000美元提前偿还你的抵押贷款。这样就可以在信用额度中创建5000美元的信用额度,然后将其转移到你单独的Cash Dam支票账户中。

    希望这对你有帮助,朱尔斯。

    艾德



  4. 朱尔斯 2022年5月31日晚上9:38

    你好,
    我有个很具体的问题。

    我见过很多地方都建议有一个单独的银行账户来支付所有的费用。这个单独的账户应该用个人资金还是HELOC资金进行种子化?

    例如,我开了一个单独的银行账户,我的月支出不到5000美元。所以我想在这个账户里存5000美元这样当抵押贷款自动支付时,就有了可用的资金。
    第一次付款的资金来自哪里重要吗?我知道在第一次付款之后,HELOC应该给你的账户充值,但是第一次付款呢?CRA不会质疑我在这个账户中持有5000美元是在支付利息,而这并没有产生收入吗?

    只是不确定如何开始支付的后勤工作。
    如果有帮助的话,一切都在斯科舍,包括斯科舍STEP。



  5. 2022年4月17日下午6:33

    你好,

    我没有使用直升机,所以我的情况很特殊。我刚刚获得了一笔额外的贷款,并将实施一个现金大坝,通过使用贷款收益最终支付租赁物业的费用。最初,贷款的收益被用于投资,直到费用发生。然后我会把租金收入用于我计划的其他个人支出。我的问题是:我是否可以用贷款收入来偿还每月的贷款(利息和本金)?或者这会影响利息的可抵扣性吗?(需要明确的是:我会定期套现一部分投资,以支付贷款的利息和本金。)



  6. 必威体育 2022年4月17日上午11:19

    你好亚当,

    现金大坝的有效性取决于你的业务的费用有多高。如果你的花费很低,那么收益也很低。它仍然有保证的税收优惠,但如果收益太低,那么可能不值得付出努力。

    现金大坝对于费用非常高的企业来说非常神奇。我们帮助一个独立的建筑承包商在短短一年内将一笔巨额抵押贷款完全转为免税。

    艾德



  7. 卢卡菲律宾人质罗卡 2022年2月16日凌晨12:21

    请再问一个问题。我们能在年中开始现金大坝战略吗?或者CRA希望从年初开始?
    再次感谢!



  8. 卢卡菲律宾人质罗卡 2022年2月15日晚上11:48

    你好,Ed,很棒的博客!
    我和我的妻子拥有一套主要住房和一套出租住房。为了建立一个现金屏障战略,我想我们需要一个联合HELOC。我们在不同的税级,一个有43%,另一个有36%。根据目前Heloc的利率,再加上几年的主要抵押贷款利率为1.84%,看来现金大坝对我们其中一人有用,而对另一个人就没什么用了。
    这是正确的吗?我们应该如何设置它使其最有益?
    非常感谢!



  9. 亚当·格林伯格 2022年1月16日早上7:43

    现金大坝是否/如何适用于一个以家庭为基础的企业,它似乎没有像租赁物业那样的重大支出。我是一名独立顾问,在我的家庭办公室工作。我有一些合同是直接为客户和/或作为独立承包商为公司工作。我为我的时间加上HST开具发票,并直接获得报酬,当我报税时,我管理自己的税收和汇款给政府。



  10. 必威体育 2021年6月25日晚上9:58

    嗨,瑞克,

    现金大坝的意义在于,你可以借钱支付你所有的开支,用你的总租金做任何事情。你可以用HELOC支付你所有的费用。当利息+支出超过你的房租时,没有必要停止。只要你在这两处房产上都有信用额度,你就可以继续借钱支付所有的费用。利息对你的租金来说是一项支出,即使它会造成损失。

    这意味着你的租金总额可以用于任何事情,比如RRSP捐款或增加你的住房抵押贷款,让你有更多的史密斯策略从你的房子投资。

    总体情况是,高杠杆的租赁物业通常是不错的投资。但是,有小额抵押贷款的出租房产通常是一项糟糕的投资。我的经验是,如果租金抵押贷款下降到房产价值的50%,你通常最好卖掉它,把剩下的一半投资于股票。

    现金坝是一种方法,让你的出租物业永远保持在最大的杠杆,这可以保持它作为一个良好的回报投资。

    艾德



  11. 瑞克 2021年6月1日凌晨4:17

    嗨,Ed,很棒的博客。
    我偶然发现了这个,想知道它是否对我有用
    我有两个性质。我的主要住所和出租住所。我刚刚进行了再融资,并以较低的利率将两者转到银行。两处都派了直升机
    我有七万八千赫洛克的租金。我能支付我每月的租金吗,然后把它建起来,直到它的利息持平了我的租金收入。我必须把收入放在我的主要财产上吗?或者我能拿着它吗,上面只有28000希洛克谢谢



  12. 必威体育 2021年4月27日晚上10:25

    嗨,格言,

    与现金水坝,你是借钱和采取的立场与CRA,这些数额是借来的,以支付你的三元组的费用。接受没有固定的时间框架,但需要“合理”。

    我们有客户做现金大坝,支付他们全年的费用,然后在年底从信用额度中提取来支付费用。我认为“合理”的最长时间可能是新年伊始。例如,1月份对上一年全年的借款可以被认为是“合理的”。

    除此之外,你可能会被蒙混过关,但要声称你现在是在借钱支付4年前的支出,那就很有挑战性了。

    考虑到现在是4月,回到去年4月应该是合理的。回到去年1月有点不合情理,但也不会太离谱,可能不会引起任何质疑。我建议不要追溯到更久以前。

    艾德



  13. 格言 2021年4月18日下午2:59

    你好,

    要利用这个该死的现金策略,我还能追溯到多久以前?我有过去4年的详细记录,我希望我在2017年买三联房的时候就知道这些。

    谢谢你!



  14. 必威体育 2021年1月31日晚上8点34分

    嗨Danraj,

    不。免税的现金坝信用额度一直在上升,但你不可减免的抵押贷款却在以同样的速度下降。

    现金大坝信用额度的较高利息应该比较低的抵押贷款利率和你的退税更能抵消。

    艾德



  15. 必威体育 2021年1月31日晚上7点47分

    嗨,皮特,

    现金大坝是一个纯粹的税收策略。你借钱支付所有的租金,这就建立了一个信用额度,利息可以免税。

    同时,你可以用你的总租金支付你的个人抵押贷款。有了可赎回的抵押贷款,就有了额外的信贷,可以继续借钱支付租金。

    结果是,你的不可抵扣的抵押贷款更小,可抵扣的信用额度更大。信贷额度应该保持免税,可能只要你拥有出租房产。

    不确定这是否回答了你的问题,或者你可能错过了什么。关键是你要借钱支付所有的租金费用,包括现金水坝的信用额度。你可以用总租金来减少不可抵扣的抵押贷款。

    艾德



  16. 必威体育 2021年1月31日下午2:46

    你好,詹姆斯,

    何时偿还“好债”是个好问题。这是我们在财务计划中考虑的问题。

    主要有3种选择:

    1.当你退休时卖掉投资,还清债务。
    2.只要你拥有你的房子,就永远持有它,当你卖掉你的房子时就还清它。如果你死在家中,你的遗产会支付这笔费用。如果你在85岁时无法维护它并搬到一个退休之家,你可以通过卖掉你的房子来偿还。
    3.将免税信贷额度转换为抵押贷款,在25年或30年内慢慢还清。

    选项1给你一种没有债务的感觉,但退休收入要低得多。

    选择二给你最好的退休生活方式。你的投资只是用来提供你退休后的生活方式。你的房子还清了信用额度。你可以保持你的投资增长,并尽可能长时间地保持你的税收减免。我们的大多数史密斯机动客户选择这个选项。

    选项3是为那些喜欢杠杆,但不喜欢一直负债的人准备的。这会给人一种它最终会消失的感觉。你需要支付更高的款额,因为抵押贷款是P+I,你的税收减免减少了,但有些人更喜欢这个选项。

    艾德



  17. Danraj 2020年11月29日晚上7点48分

    嗨,艾德,我在2020年1月实施了现金大坝战略。我用我的heloc(2.95%)每月支付2套租金的抵押贷款,并用租金收入支付主要财产的额外支付(3.14%)。边际税率在40%以上。我担心的是,heloc上累积的债务(1225美元/月),利息是可以免税的。我知道我应该让它年复一年地积累。在某种程度上,利息成本是否超过了税收节省?我是不是也要向他们借钱来支付利息呢?我这样做对吗?



  18. 布莱德 2020年11月22日上午7:10

    嘿,

    谢谢你写这个博客。

    通过用HELOC支付租金费用,我反过来创建了另一个月付款。
    一种随着时间的推移而增加并增加本金和租赁物业成本的付款。

    我是否需要担心HELOC的支付,或者它只是从我的个人账户中提取,随着它的增加,我有更少的租金收入来支付我的本金抵押贷款?我觉得我好像错过了什么。

    提前谢谢。



  19. 詹姆斯 2020年10月30日上午11:35

    谢谢for clarifying Ed. My HELOC rate is prime + 0.0. Yes, I am not seeing benefit now but years later I will I guess. But when do I pay off that good debt?



  20. 必威体育 2020年10月24日晚上8点13分

    你好,詹姆斯,

    你的HELOC可能是质数+。5%或2.95%,而不是2.45%如果是2.95%,而你的纳税等级是43%,那么你的税后扣除利息成本是1.68%。这低于1.97%的抵押贷款,所以随着你现金水坝信用额度的增加,你会有一些储蓄。

    另一个因素是今天的利率很奇怪,既如此之低,也有抵押贷款利率和信用额度利率之间的比例差。只要你有出租房产,你的现金水坝信用额度就应该保持免税,这可能包括未来几年的收益比现在大得多的时候。

    现金坝不会用完您的可用信贷,因为您的主要住宅抵押贷款下降的速度与您的现金坝信贷额度上升的速度相同。这有点棘手,尽管,因为你必须设置你的抵押贷款支付非常高的工作效率。你的按揭付款应该是你正常的按揭付款加上$ 35000 /年的租金费用。

    “现金坝”是一个不错的税收策略,但实施起来可能比较棘手。我们有一些客户同时做史密斯策略和现金水坝。由于支付抵押贷款的额外信贷只能进入一个信用额度,您必须决定您是否希望它进入史密斯机动信用额度或现金水坝信用额度。这通常意味着你必须保留信用额度,每年调整一到两次信用额度限制。

    在这种情况下,添加Cash Dam有效地意味着你可以在Smith maneuver中投入更少的钱。由于史密斯策略的收益比现金坝高很多倍(因为它包括投资),这通常使现金坝不值得。

    艾德



  21. 肖恩 2020年10月21日晚上9:35

    嘿,詹姆斯,

    根据我的理解,现金大坝的主要好处是将你的不可抵扣的抵押贷款为你的主要住所转化为免税抵押贷款。

    你可以用你的租金收入来支付你的主要住房抵押贷款,这就为你的HELOC腾出了空间。然后,您使用HELOC房间支付您的租赁费用。这将使你的不可扣除的抵押贷款通过HELOC慢慢变为可扣除的。

    我希望这讲得通。

    肖恩



  22. 詹姆斯 2020年10月20日下午5:02

    你好,

    我正在购买一套出租物业,用我的HELOC的2.45%的一部分作为首付款(12.5万美元)。我的抵押贷款本金是1.97%。我想确定现金水坝对我的案子有什么好处。我的纳税等级是43%。如果我从HELOC支付我所有的租金费用(大约35000美元/年),这将是另外857美元的利息,除了我用于支付首付款部分的利息之外。每年,我的HELOC债务都会增长大约这个数额(35000美元)。因此,在我看来,现金筑坝带来的税收增量节省并不大,因为我已经扣除了用于首付的金额。我的理解是正确的还是我错过了其他的好处?我还想在HELOC中保留一些房间,以便购买另一处房产。我意识到我会加速偿还主要抵押贷款但会增加我的免赔抵押贷款。



  23. 必威体育 2020年9月20日下午6点31分

    你好,乔纳森,

    一般来说,现金坝只用于你的主要住所,因为它将不可抵扣债务转换为可抵扣债务。

    如果你有两处出租房产,你可以将1号租金的可抵扣债务转换为2号租金的可抵扣债务。由于两者通常都是可扣除的,所以您没有获得扣除。

    如果你有不可抵扣的信用额度来支付租金(为不可抵扣的目的而借款),或者你计划出售其中一套租金,这可能会奏效。通常情况下,当你卖出一套租金时,你为购买该套租金而借入的所有美元都不再免税,包括你为购买第一套租金而借入的另一套租金。您需要跟踪美元,哪些借来的美元用于哪些租赁。

    如果你计划出售一个租金,你可以使用现金坝转换债务相关的租金抵扣不同的租金。

    艾德



  24. 乔纳森 2020年8月14日下午3:09

    你好,

    你的博客总是很有帮助!谢谢。

    关于现金筑坝,我一直不清楚的一件事是,是否只有在一号房产是你的主要居所时才有效。我住在出租房里。我有一套收入房产,抵押贷款要续期。我想投资一套第二收入物业。如果我能在第一套出租房产上获得优惠,我能在购买第二套(或第三套……)出租房产时使用这种税收策略吗?

    再次感谢!



  25. 必威体育 2020年7月13日晚上9点29分

    你好,萨拉,

    重要的不仅仅是当前的利率。这是你的利率,只要你有债务。现在的利率很奇怪,既非常低,长期抵押贷款的利率更低。

    你的HELOC是2.95%如果它是免税的,并且你在43%的边际税率等级,那么你的成本是1.68%。你的抵押贷款是1.7%,只比这高一点点。然而,当利率最终恢复正常,短期利率低于长期利率时,这种差异可能会大得多。

    在这种情况下,最好继续偿还你的抵押贷款。尽管现在几乎没有什么好处,但未来肯定会有更大的好处。

    这一点不适用于你们的实际交货价为5.45%的情况。如果是免税的,费用是3.1%。这比抵押贷款高得多而且可能一直高于抵押贷款。也许还是先把钱还清比较好。

    话虽如此,对于我们的客户,我们经常每隔几年就对他们的房子进行重新评估,以提高他们的担保上限。如果你这样做,你可以将5.45%的无担保LOC移动到2.95%的HELOC。如果你能在未来几年做到这一点,那么最好是偿还你的不可减免的抵押贷款,积累你的税收减免债务。

    通过思考未来几年和长期的预期,你可以做出最好的决定。

    我希望这对你有帮助,莎拉。

    艾德



  26. 必威体育 2020年6月21日晚上11:02

    嗨Nilay,

    你的最佳策略取决于你想要达到的目标。然而,你仍然可以继续做现金坝,并借贷支付所有的租金费用和HELOC利息(假设HELOC利息全部来自租赁财产或现金坝)。

    如果你的HELOC在你的房子的上限,你可以获得可赎回的租赁物业抵押贷款,并从他们借钱继续现金大坝。

    然后你就可以用租金做任何能给你带来最大收益的事情。这可能是把它贡献给你的RRSP或TFSA,或只是投资非注册。

    还有另一种选择。一个可能的问题是,如果你甚至卖掉你的出租房产,你的房屋的HELOC将不再是免税的。你可以通过将房屋的HELOC转换为抵押贷款来解决这个问题,并对其进行史密斯操作。随着时间的推移,这将把你的HELOC转换为对你的退休投资的扣除,而不是对你的租赁物业的扣除。

    我发现拥有出租房产的人通常想要自由旅行,不想在退休后为管理房产而烦恼。在这上面做史密斯策略意味着你可以在不使用现金流的情况下建立一个退休投资组合,这意味着你的HELOC在你出售出租房产后仍然可以免税。

    艾德



  27. 莎拉 2020年6月21日晚上8点36分

    嗨,Ed,我想知道,在计算了基于我们纳税等级的实际利率后,如果我的抵押贷款仍然是最低利率,我是应该偿还它,因为它是不可抵扣的债务,还是应该偿还利息更高的债务,尽管它是可抵扣的?目前,基本住宅抵押贷款是1.7%,最低贷款利率是5.45%。HELOC是2.95%。我的全职工作的税收等级是43%,加上租金收入,我们需要尽量减少税收。
    谢谢你,莎拉



  28. Nilay 2020年5月14日下午12:49

    你好,

    首先,我是你的粉丝,并多次访问你的网站。不过我也有个问题。我有两处出租房产,并从我的个人财产HELOC支付所有的业务费用。
    下个月,我的个人抵押贷款将还清(万岁),但我将有大约40万美元的HELOC余额。我的问题是,当我不再需要支付个人抵押贷款时,我应该如何处理每月的租金收入(大约4000美元)。我还是得每月至少支付HELOC。所以,我是应该偿还一个(或两个)租金抵押贷款,偿还HELOC还是把钱存起来供我个人使用?

    谢谢你!



  29. 科里 2020年4月1日凌晨12:01

    太棒了,谢谢艾德!



  30. 必威体育 2020年3月31日晚上11:07

    嗨,科里,

    你是对的。你可以借钱支付你的全部租金抵押贷款。

    借钱来支付本金部分实际上就是把你用来购买租赁物业的借款转移到信用额度上。如果抵押贷款是免税的,那么将同样的金额转移到信用额度就可以保持免税。

    艾德



  31. Lenora 2020年3月28日下午6:32

    你好,

    当我读到一些令人困惑的东西时,我想知道我做的现金大坝是否正确。

    租金抵押贷款来自道明银行的支票。HELOC在斯科舍,而我在斯科舍有支票账户。我是否可以将HELOC转移到Scotia支票,并将租金抵押金额转移到TD?今天一定要成为。还是之前?

    另外,看到一条评论说,我必须在年底前支付租金抵押贷款利息(用我自己的钱,而不是借的钱),以保持税收减免。这是真的吗?

    而且,我每个月都在向HELOC借款来支付HELOC的利息。这也可以,对吧?



  32. 科里 2020年3月4日晚上11点24分

    嗨,艾德,谢谢你的网站上所有伟大的信息!

    我一直在研究用我的出租房产进行现金封存,但有一件事我在任何地方都找不到,那就是是否可以用这种现金封存策略用HELOC来支付每月租金按揭的本金部分。对我来说,如果我用我的HELOC全额支付租金抵押贷款,我基本上就是保持我的债务水平不变,因此应该能够扣除利息。

    非常感谢您的见解!

    谢谢,

    科里



  33. 必威体育 2020年2月22日晚上10:01

    嗨,凯文,

    很明显,你想要获得税收减免实在是太辛苦了!把这10万美元投资到股票投资组合中,你应该赚的比现金大坝能给你的多得多!我估计投资10万美元股票的预期收益应该是投资10万美元Dash Dam的10倍。

    记住,现金坝只是一种税收策略。涉及任何投资。所以收益比史密斯策略等投资和税收策略要小得多。

    用HELOC来支付你用信用卡支付的租金是可以的,只要你能追踪到。你仍然需要用你的HELOC来支付租金。

    我建议只做现金大坝,因为它打算工作。申请一份可随时偿还的抵押贷款。增加你的抵押贷款与可选的额外支付金额的总租金你收到。从抵押贷款的担保信用额度中支付所有的租金费用。

    然后投资你的10万美元!

    艾德



  34. 必威体育 2020年1月26日晚上11点41分

    嗨,圣彼得堡,

    你仍然可以用你出租的房产建造现金大坝。但你的公司不能参与其中。

    租赁财产与现金大坝的工作,因为你要求收入和支出在你的个人纳税申报表。你公司的收入和支出都在公司申报表上,而不是你的个人申报表上,所以它不能用于现金坝。

    有许多因素决定你的企业是否应该成立。会计师通常会建议你注意被起诉的风险,以及成立公司可能带来的税务延期,但大多数人不知道现金大坝的存在。

    这取决于很多因素,在某些情况下,比如当你的企业有很多费用时,现金坝可以给你一个巨大的税收优势,这可能比拥有一个公司的优势更大。

    艾德



  35. 必威体育 2020年1月26日晚上8点52分

    你好罗伊,

    对不起,我不明白你的问题。

    现金坝的关键点是,你应该始终保持现金坝信用额度与你的个人抵押贷款和信用额度分开。

    增加住房抵押贷款对你有什么帮助?

    我们有客户会定期重新评估他们的租赁房产,以便将现金大坝的信贷额度从他们的房子转回租赁房产。然后他们也可以把它作为租金抵押贷款的一部分,利率比信用额度低。

    我想我还没有回答你的问题,但我真的不明白你在问什么,罗伊。

    艾德



  36. 卡尔文 2020年1月13日下午1:49

    你好,
    我在各种网站上看过你的文章,写得很好。我总是对这个策略有疑问。假设我手头有10万现金,我支付了本金抵押贷款,然后借出去用作租房费用。
    1.10万进出,我没有减少抵押贷款本金。这就变成了利息扣除。
    2.它将创建另一种新的贷款,你也必须支付在你现有的每月按揭付款之上。我有一个新问题,必须应付每月增加的付款。除非你把现有的抵押贷款延长到更长的分期偿还期。
    3.如果我使用专用信用卡支付租金费用,那么使用HELOC支付信用卡账单。这个HELOC付款仍然被认为是合法的租赁费用吗?提供我的信用卡报表连同HELOC报表。



  37. 圣彼得堡 2020年1月2日下午12:07

    你好,
    感谢这篇精彩的文章。我肯定会利用这个策略。但我确实有一个问题,当你说:“请注意,上述现金大坝只适用于那些拥有非法人个人或合伙小型企业或租赁物业的人。”

    以我为例,我拥有一家公司,但有一个出租物业,用我的个人收入与我的妻子和母亲合作购买。除此之外,我的主要住所也是用个人收入基金购买的,是与我的妻子合租的。我和我妻子也是这家公司的员工。但我的公司与我们的任何财产都没有所有权关系我们也不用它的资金来偿还我们的抵押贷款。我还能像你例子中描述的那样使用Cash Dam吗?



  38. 必威体育 2019年12月4日晚上10点28分

    你好大卫,

    你的情况有点复杂,可能取决于你没有提到的因素。对于公司,我需要知道所有的细节才能确定。

    一般来说,你需要一个独资企业来做Cash Dam,而不是一个公司。然而,你的交换是一个不同的问题。

    当你向你的公司投资10万美元时,它是如何入账的?这是一种资本投资吗,比如买股份开公司?或者这是股东贷款,还是向公司提供的有文件证明的贷款?

    如果是贷款,你的公司可以从银行借款(即使它用你的房子作为抵押),并可以用这笔钱偿还贷款给你。你的公司只是在为贷款再融资。

    如果是资本投资,比如购买新股,那就复杂多了。没有什么能阻止你的公司借钱(即使它用你的房子做抵押),但把钱付给你可能要以某种形式对你征税。可能是股票回购。这可能是对股东的吸引,而吸引的方式要么是年终分红,要么是加薪。

    我建议你问问公司的会计。这是一个复杂的情况,我必须了解你的全部情况才能给你一个明确的答复。

    艾德



  39. 罗伊 2019年11月18日下午2:28

    嗨,Ed,谢谢你的分享。对于现金水坝策略,当我更新我的主要住宅抵押贷款时,我应该借更多的钱来归还HELOC还是保持相同的按揭金额?我怀疑,以前声称的免税金额是能够继续或不一旦我组原来的抵押贷款和HELOC。谢谢。



  40. 大卫 2019年10月27日凌晨2:17

    嗨,艾德,谢谢你的好文章。你能就我的情况提出你的建议吗?两年前我开了一家小公司,花费了大约。10万美元税后个人资金来资助生意。我最近在我的主要住所获得了HELOC。我想知道我是否可以用10万美元的HELOC资金来交换10万美元的个人资金,将10万美元从HELOC账户转到公司账户,然后再将之前投资的10万美元从公司账户转回我的个人账户。这家公司没有赚多少利润,我还没有拿过工资或分红。但我担心CRA可能会质疑该基金的“当前用途”。我可以换钱吗?



  41. 必威体育 2019年9月15日晚上9点34分

    你好安德烈,

    如果我没理解错你的问题,你现在就开始现金坝是最有效的。

    为了花2年时间偿还免税债务而推迟现金大坝建设是没有意义的。

    在充分杠杆化的情况下,租赁房产通常是一项不错的投资,但一旦你的租赁抵押贷款/债务较低,通常是一项糟糕的投资。拥有租金抵押贷款加上首付款的信用额度加上现金大坝信用额度,这些都可以从你的租金收入中扣除,这会让你节省最大的税收。

    如果你打算偿还任何债务,关注你的房屋抵押贷款,这是不能减税的。

    艾德



  42. 安德烈 2019年8月31日下午4:47

    你好,
    你能告诉我你的意见吗?我正在考虑买一个出租的房子,首付主要来自债务(HELOC + LOC+一些现金)。我还想在我的主要住房抵押贷款上尽快实施现金大坝。我应该首先专注于偿还债务(这将需要大约2年的时间),一旦还清,我就可以实施Cash Dam,还是两者兼而有?
    谢谢你!
    安德烈



  43. 必威体育 2019年7月3日晚上9点54分

    嗨,克莱尔,

    贷款是否免税取决于贷款的“当前用途”。借钱的目的是什么?钱现在在哪里?

    贷款是有担保的还是无担保的,是抵押贷款还是信用额度,或者抵押品是什么都不重要。

    如果你愿意,你可以使用个人贷款或信用额度。只要你把它分开,以便税务追踪。

    艾德



  44. 克莱尔 2019年6月4日下午1:41

    LOC是否必须与财产(HELOC)绑定,或者可以通过个人贷款/ LOC来实现这一点?



  45. 阿诺德 2019年1月28日下午2:26

    嗨,艾德,很高兴看到有人写关于现金筑坝的文章。路要走!你是否介意分享一下,在业主已全额兑现抵押贷款,然后将其所有权转入公司的情况下,你是如何维持利息扣除的?我是通过在独资企业中保持足够的业务来做到这一点的,这样仍然可以利用抵扣,但我想知道还有其他的方法来做到这一点。



  46. Nat年轻 2018年5月10日上午10:55

    你好艾德
    我一直在研究这个策略,希望它可以为我们工作,以支付我们的本金非免税抵押贷款更快。
    澄清一下,我们的租赁物业的按揭付款是否被认为是一项业务支出,因此我们也可以使用HELOC来支付租金按揭付款?
    当本金抵押贷款还清后,我们是否开始用本金抵押贷款支付+租金收入来偿还HELOC ?



  47. 必威体育 2018年4月3日下午1:51

    嗨,杰克,

    CRA没有指定您可以返回去索赔费用的时间。它必须是“合理的”。

    我建议你可以很容易地回到2018年初。回到2017年初是激进的,但你可能会说,为了简单起见,你计划每年只投资一次。会飞。

    我不会再往前走了。

    艾德



  48. 杰克 2018年3月21日凌晨2:28

    你好,

    我关注你的写作有一段时间了。我已经准备做史密斯现金大坝几年了,但没有足够的空间在我的HLOC转换我所有的费用。我现在可以回去我的HLOC增加和转换旧的费用吗?是否有报销的最高期限?



  49. 必威体育 2018年1月22日上午10:09

    嗨垫,

    是的。你理解得很正确。你可以节省3.19%的抵押贷款利息。相反,你需要为你的出租房产支付3.95%的免税利息,但税后只需支付2.37%。你保存.82%。

    如果费率是相似的,对你来说仍然是一个长期的利益。例如,如果今年利率迅速上升1.5%,那么您的HELOC将为5.45%。扣除40%的税款后,你的成本是3.27%,这比你的抵押贷款利率还要高。在这种情况下,你会暂时落后。

    然而,一旦你将利息转为免税,只要你拥有出租房产,它通常仍然是免税的。只要利率再次调整到有利于你的水平,你就会再次受益。

    在这个例子中,一旦你的抵押贷款到期,如果利率仍然相当高,你的抵押贷款利率可能会上升,现金坝将再次为你带来好处。

    在税率为40%的情况下,你几乎总是能从现金大坝中受益。

    艾德



  50. 2018年1月22日上午9:38

    嗨,艾德,我在考虑用现金水坝策略来管理我的出租物业。我知道你在用不可抵扣税款的债务(抵押贷款)交换可抵扣税款的债务(HELOC),但如果两个工具之间的利率相似,这有意义吗?我有27万美元的抵押贷款,利率为3.19%,HELOC利率为3.95%,税率为40%。这意味着我的HELOC利率实际上是2.37%(3.95*40),对吗?给我存0.82%的年利率?

    谢谢



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